Que prévoyait le régime LMNP avant la réforme ?
Le loueur en meublé non professionnel qui opte pour le régime réel amortit son bien (hors terrain), son mobilier et ses travaux. Ces amortissements réduisent, souvent jusqu'à zéro, le bénéfice industriel et commercial imposable — dans la limite de l'article 39 C du CGI, qui plafonne l'amortissement déductible au montant des loyers nets des autres charges.
Jusqu'au 14 février 2025, la revente relevait du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et suivants CGI), calculée sur le prix d'acquisition sans tenir compte des amortissements pratiqués. Le LMNP cumulait donc deux avantages : des loyers peu ou pas imposés pendant la détention, et une plus-value calculée comme si aucune déduction n'avait eu lieu.
C'est ce cumul que le législateur a supprimé.
Que change exactement l'article 150 VB, III du CGI ?
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a complété l'article 150 VB du CGI d'un III ainsi rédigé, en substance : pour la cession d'un bien ayant fait l'objet d'une location meublée non professionnelle, le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction au titre de cette activité.
Trois conséquences pratiques :
Seuls les amortissements effectivement déduits sont réintégrés. Ceux mis en report en application de l'article 39 C (parce que les loyers ne suffisaient pas à les absorber) ne le sont pas, tant qu'ils n'ont pas été imputés.
La date de l'amortissement est indifférente. Un amortissement déduit en 2018 sur un bien vendu en 2026 est réintégré. Il n'y a pas de « clause du grand-père » pour les biens acquis avant la réforme.
Les amortissements correspondant aux travaux retenus par ailleurs en majoration du prix d'acquisition (art. 150 VB, II, 4° CGI) ne sont pas réintégrés une seconde fois. [À VÉRIFIER : rédaction exacte de l'exclusion des dépenses de travaux au III de l'art. 150 VB et commentaires BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20]
Le texte s'applique aux cessions intervenues à compter du 15 février 2025, lendemain de la promulgation de la loi.
Quels biens échappent à la réintégration ?
Le III de l'article 150 VB exclut expressément les logements situés dans :
les résidences étudiantes, les résidences pour jeunes actifs et les résidences pour personnes de plus de 65 ans (résidences services seniors) ;
les établissements médico-sociaux pour personnes âgées ou handicapées, y compris les résidences services agréées et l'accueil familial ;
les établissements de soins de longue durée avec hébergement.
Autrement dit, l'investissement en résidence gérée (EHPAD, étudiante, senior) conserve l'ancien régime. En revanche, les meublés de tourisme, classés ou non, sont pleinement concernés, ce qui n'est pas un hasard : la mesure a été présentée comme un rééquilibrage en faveur de la location nue de longue durée.
Deux autres situations restent hors champ, par construction : la transmission à titre gratuit (donation, succession), qui ne génère pas de plus-value imposable au sens de l'article 150 U, et la cession après 30 ans de détention, exonérée d'IR et de prélèvements sociaux.
Combien cela coûte-t-il ? Exemple chiffré complet
Prenons un cas représentatif de notre clientèle.
Hypothèses
Appartement acheté 250 000 € en septembre 2016, loué en meublé au régime réel.
Amortissements déduits sur 10 ans : 70 000 € (bâti sur 30 ans, mobilier amorti en totalité).
Aucune facture de travaux conservée.
Vente en septembre 2026 : 320 000 €. Durée de détention : 10 ans révolus.
Prix d'acquisition corrigé (art. 150 VB, II CGI)
Prix : 250 000 €
Frais d'acquisition forfaitaires 7,5 % : + 18 750 €
Travaux forfaitaires 15 % (détention > 5 ans) : + 37 500 €
Total avant réforme : 306 250 €
Réintégration des amortissements : − 70 000 €
Total après réforme : 236 250 €
Avant la réforme | Après la réforme | |
|---|---|---|
Plus-value brute | 13 750 € | 83 750 € |
Abattement IR (6 %/an de la 6e à la 10e année : 30 %) | − 4 125 € | − 25 125 € |
Base IR | 9 625 € | 58 625 € |
IR à 19 % | 1 829 € | 11 139 € |
Abattement PS (1,65 %/an : 8,25 %) | − 1 134 € | − 6 909 € |
Base prélèvements sociaux | 12 616 € | 76 841 € |
Prélèvements sociaux 17,2 % | 2 170 € | 13 217 € |
Surtaxe sur PV > 50 000 € (art. 1609 nonies G) | 0 € | 1 104 € |
Total à payer chez le notaire | ≈ 4 000 € | ≈ 25 460 € |
Le surcoût lié à la réforme est d'environ 21 500 €.
Faut-il en conclure que le réel n'est plus intéressant ? Non. Sur les mêmes 10 ans, les 70 000 € d'amortissements ont effacé 70 000 € de bénéfice BIC. Pour un contribuable à 30 % de tranche marginale, l'économie d'IR et de prélèvements sociaux réalisée pendant la détention s'élève à 70 000 × (30 % + 17,2 %) = 33 040 €. Le bilan reste positif d'environ 11 500 €, et l'écart se creuse avec la durée : à 22 ans, la réintégration ne pèse plus que sur les prélèvements sociaux ; à 30 ans, elle ne pèse plus sur rien.
La réforme ne supprime pas l'avantage du réel. Elle le transforme en différé d'imposition, dont le coût final dépend de trois variables : votre tranche marginale pendant la détention, votre durée de détention, et le prix de revente.
Micro-BIC ou réel : l'arbitrage a-t-il changé ?
Les seuils 2026 du micro-BIC pour la location meublée sont inchangés depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 :
Type de location | Plafond de recettes | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
Meublé de longue durée | 77 700 € | 50 % |
Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50 % |
Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Le micro-BIC n'implique aucun amortissement, donc aucune réintégration. Il redevient compétitif dans un cas précis : un bien peu chargé (pas d'emprunt, peu de travaux), détenu sur une courte durée, avec une revente rapide et une forte plus-value attendue. Dans ce scénario, l'abattement de 50 % coûte peu pendant la détention et évite la réintégration.
Pour un investisseur endetté, avec des travaux et un horizon de détention long, le réel reste très largement supérieur. Le point de bascule se calcule au cas par cas ; c'est précisément ce que nous modélisons avant chaque option.
Comment se prépare une vente LMNP en 2026 ?
Trois réflexes :
Reconstituer le tableau d'amortissement complet depuis l'origine. Le notaire calculera la plus-value à partir des amortissements « admis en déduction » : sans historique fiable (liasses 2031 et tableaux 2033-C de chaque année), le risque est de réintégrer trop, ou de ne pas pouvoir justifier ce qui a été mis en report au titre de l'article 39 C.
Retrouver les factures de travaux. Si les travaux réels dépassent le forfait de 15 %, ils majorent le prix d'acquisition à condition d'être justifiés et de ne pas avoir déjà été déduits en charges.
Tester la date de cession. Chaque année franchie après la cinquième ajoute 6 % d'abattement sur l'IR et 1,65 % sur les prélèvements sociaux. Sur une plus-value de 83 750 €, décaler une vente de décembre à janvier peut représenter plusieurs milliers d'euros.
Le conseil Wolf Expertise Paris
La réintégration des amortissements n'est pas une raison de quitter le réel : c'est une raison de piloter la durée de détention et de documenter l'historique dès la première année. Concrètement, nous recommandons à nos clients LMNP de faire chiffrer chaque année, sur la liasse, le cumul des amortissements déduits et le stock en report 39 C — ce qui permet de connaître à tout moment le coût fiscal d'une revente, et de décider en connaissance de cause. Pour un bien acquis aujourd'hui, l'horizon de détention cible se situe au-delà de 22 ans si l'objectif est patrimonial. Sous conditions et selon votre situation, une détention via SCI à l'IS ou une transmission anticipée peuvent aussi être étudiées.
