D'où vient cette nouvelle taxe sur les holdings ?

L'histoire commence par un débat très médiatisé. Le projet de loi de finances pour 2026 envisageait initialement une imposition minimale sur le patrimoine des plus fortunés — la fameuse « taxe Zucman », à 2 % sur l'ensemble des actifs. Cette approche large n'a pas trouvé de majorité au Parlement.

Le législateur a finalement retenu un dispositif beaucoup plus ciblé : au lieu de taxer tout le patrimoine logé en société, il vise spécifiquement les biens de jouissance personnelle — yachts, résidences occupées gratuitement — hébergés dans des structures à revenus passifs. Le taux, lui, a été porté de 2 % à 20 %. Un taux volontairement dissuasif : à ce rythme, la valeur d'un actif est théoriquement absorbée en cinq ans.

L'objectif politique est clair : mettre fin à la holding « de confort » qui sert à détenir un train de vie personnel à l'abri de l'impôt, sans pénaliser les holdings d'entreprise à vocation économique réelle.

Qui est concerné : les trois conditions cumulatives

C'est le cœur du sujet, et la source de tous les malentendus. La taxe ne s'applique que si votre société remplit les trois conditions suivantes en même temps, appréciées à la date de clôture de l'exercice.

Condition 1 — Un seuil d'actifs d'au moins 5 millions d'euros. La valeur vénale de l'ensemble des actifs de la société, sans déduction des dettes, doit atteindre ou dépasser 5 M€. Ce seuil s'apprécie société par société, et non au niveau du groupe. Une structure à 4,5 M€ d'actifs bruts est hors champ, quelle que soit la nature des biens qu'elle détient. Ce seuil protège mécaniquement l'immense majorité des SCI et holdings familiales.

Condition 2 — Une détention à 50 % ou plus par une personne physique. Au moins une personne physique doit détenir, directement ou indirectement, 50 % ou plus des droits de vote ou des droits financiers, ou y exercer en fait le pouvoir de décision. Le texte fait masse des détentions au sein du cercle familial : conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants, descendants, frères et sœurs sont réputés former une seule personne physique.

Condition 3 — Des revenus passifs majoritaires. La société doit tirer plus de 50 % de ses produits d'exploitation et financiers de revenus « passifs » : loyers, dividendes, intérêts, produits de créances, redevances de brevets ou droits d'auteur. C'est précisément le profil d'une SCI de rapport ou d'une holding patrimoniale — mais pas celui d'une société d'exploitation.

Si une seule de ces trois conditions manque, la taxe ne s'applique pas.

Ma SCI à l'IS est-elle dans le viseur ?

La question mérite une réponse nuancée, car c'est là que se concentrent les inquiétudes des investisseurs immobiliers.

Première clarification décisive : les SCI à l'impôt sur le revenu sont totalement hors champ. La taxe ne vise que les sociétés soumises à l'IS. Si votre SCI relève de l'IR — le cas le plus fréquent pour la détention de logements loués nus — vous n'êtes pas concerné, un point c'est tout.

Pour une SCI à l'IS, le raisonnement se fait en deux temps. D'abord, franchit-elle les trois conditions ? Une SCI détenant un patrimoine immobilier locatif de plus de 5 M€, contrôlée par une famille, et vivant essentiellement de loyers cochera souvent les trois cases. Ensuite — et c'est le point que beaucoup d'articles oublient — encore faut-il qu'elle détienne un bien somptuaire au sens de la loi. Une SCI à l'IS qui loue ses biens aux conditions normales du marché, avec un bail réel, n'a pas de bien de jouissance dans son assiette : sa base taxable est nulle, même si elle remplit les trois conditions d'assujettissement.

Le vrai point de vigilance est donc précis : la SCI à l'IS (ou la holding) qui détient un logement dont l'associé se réserve la jouissance — occupé gratuitement, loué en dessous du prix du marché, ou loué fictivement. C'est le schéma de la résidence secondaire familiale logée en société et utilisée l'été sans loyer réel.

Quels biens entrent dans l'assiette des 20 % ?

La taxe frappe la valeur vénale des seuls actifs « somptuaires » limitativement énumérés par la loi :

• les logements dont la personne physique se réserve la jouissance (occupation gratuite, loyer inférieur au marché, location fictive) ;

• les yachts, bateaux de plaisance et aéronefs ;

• les véhicules de tourisme non affectés à une activité professionnelle ;

• les biens affectés à la chasse ou à la pêche, les chevaux de course ou de concours ;

• les bijoux, métaux précieux, vins et alcools.

À l'inverse, ce que la taxe ne touche pas est au moins aussi important : la trésorerie, les placements financiers, les titres de participation (quelle que soit leur valeur), et tous les actifs affectés à une activité économique réelle. Une holding animatrice qui ne détient que des participations dans ses filiales opérationnelles peut cocher les trois conditions d'assujettissement et avoir une assiette taxable nulle.

Concernant les dettes : elles ne sont en principe pas déductibles, à une exception encadrée pour l'immobilier de jouissance, où le capital restant dû de l'emprunt d'acquisition vient en diminution de la valeur du bien.

Exemple chiffré

Prenons une holding patrimoniale à l'IS, contrôlée à 80 % par un dirigeant domicilié en France, détenant 8 M€ d'actifs, dont plus de la moitié des produits proviennent de loyers et de dividendes. Son actif comprend un appartement mis gratuitement à disposition du dirigeant, valorisé 2 M€, et un bateau de plaisance valorisé 1 M€ ; le reste est constitué de trésorerie et de participations.

Cette société paierait 600 000 € par an. Le même dirigeant, s'il louait l'appartement au prix du marché et sortait le bateau de la structure, ramènerait son assiette — et sa taxe — à zéro, sans changer la valeur de son patrimoine.

Que faire si vous êtes potentiellement concerné ?

La taxe s'appliquant aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026, les arbitrages réalisés au cours de l'année 2026 déterminent la taxe due au printemps 2027. La fenêtre d'action, c'est maintenant.

Plusieurs pistes existent selon les situations : documenter l'affectation réelle d'un bien à une activité professionnelle, mettre en location au prix du marché avec un bail réel un logement jusqu'ici occupé gratuitement, ou sortir le bien somptuaire vers le patrimoine privé — sachant que cette dernière option déclenche l'imposition des plus-values latentes et doit être chiffrée avant toute décision.

Le conseil Wolf Expertise Paris
Un avertissement s'impose : ne restructurez jamais dans le seul but d'échapper à la taxe. Une scission ou une opération dont le motif est purement fiscal expose directement à l'abus de droit — et le texte lui-même prévoit un mécanisme anti-abus. La bonne démarche est inverse : partir de votre projet patrimonial réel (usage du bien, transmission, revenus attendus) et vérifier que la structure y répond, la question de la taxe venant ensuite. Un point complémentaire à ne pas négliger : la loi articule cette taxe avec l'IFI et exclut de l'assiette Dutreil les biens somptuaires — le sujet dépasse la seule holding et touche votre stratégie de transmission. C'est un diagnostic global, pas un calcul isolé.

Vous détenez un bien immobilier ou de jouissance dans une SCI à l'IS ou une holding, et vous approchez ces seuils ? Le diagnostic prend une heure et vous évite une mauvaise surprise en 2027.

Maillage interne suggéré : vers votre article SCI IR vs IS (le choix du régime fiscal de la SCI conditionne l'exposition à la taxe) ; vers l'article sur la holding et l'optimisation de la rémunération du dirigeant (même cible, logique de structuration patrimoniale).